摘要 “金九”惨淡收场，“银十”黯然开局。一场期待已久的楼市盛会空留一声叹息。来自市规划国土委惨不容睹的统计数据，显示楼市似乎有继续探底的可能。关注楼市的市民不禁要问，深圳楼市还究竟有没有机会？深圳楼市蛰伏近一年之久的能量将在什么时候、以什么方式爆发？
有地产专家在深度分析统计数据并进行市场调研后认为，黄金周楼市成交暴跌但看房者踊跃，至少说明深圳楼市潜在的购买力依然十分强大，一旦开发商实质性降价达到这批有实力的“房票拥有者”的心理预期，看房变成买房的可能性非常大。
没有惊喜，就没有爆发。黄金周期间开发商羞答答的让利显然并没有刺激到消费者的欲望。未来的这两个半月，开发商很可能如绿城集团董事长宋卫平所说的那样，实施一次性到位的降价，从而引爆楼市。
冰冷的数据
程式化统计背后有玄机
事实上，从公开报道看，刚刚过去的黄金周楼市，全国一线城市普遍反应冷淡。从美联物业全国研究中心监控的北京、上海、广州、深圳四大城市2010年与2011年的黄金周楼市成交对比看，无一例外地全都是直线下跌。“惨淡”成为这个黄金周楼市的关键词。这其中，深圳尤其跌幅最深。
来自市规划国土委的统计数据显示，在黄金周7天里，深圳全市新房成交仅289套，日均41套，仅为去年假期的一成，成交量连去年同期的零头都不到，而与9月平均成交水平相比也下跌了近四成。因此，不少市民惊呼深圳楼市遭遇“史上最冷黄金周”。
楼市真的如数据反映的那样“极度深寒”吗？记者查阅国庆节前一周以及国庆节当周的“深圳一手楼成交TOP10排行榜”后发现，成交排名前10的楼盘中，有3个是2010年即已经取得预售许可证的楼盘，一个是很可能实行现售的楼盘，另外6个楼盘是在2011年取得了预售许可证，但全是在9月25日以前取得的。
也就是说，“黄金周成交数据爆冷”所对应的基本上全是已经在今年国庆黄金周以前就已经开盘销售的楼盘，而真正在黄金周期间全新开盘或者加推的楼盘，其成交数据并没有显示出来。如排名第一的桐林公寓，早在今天7月份就已经上市销售，还有福田的廊桥国际，其备案登记也是陆续到国庆节才开始显示出来。
如果说，市规划国土委的统计数据存在记录滞后的情况，不能真实客观地反映楼市成交。那么，国庆期间上市销售的楼盘市场反响又是怎样呢？
记者初步统计了一下，国庆期间参加秋交会的深圳楼盘共有21个，但真正在销售的只有8个，其它全是形象展示，在进行开盘前的蓄客。真正在国庆7天长假期间全新开盘的楼盘有两个，一个东部盐田的上东湾，10月3日开盘，推出444套房，完成销售超过8成。一个是西部松岗的宝安山庄，推出200多套中小户型。另外，加推新品的有睿智华庭、公园大地、和谐家园等楼盘。其中和谐家园成交非常踊跃，成功售出100多套。
显然，今年国庆黄金周期间深圳楼市一手楼的真实成交肯定要比去年的2542套要低，但肯定不会是289套这样“惨淡”。
另外，除了签约备案录入滞后的原因外，龙华二线拓展区一即将开售楼盘的营销负责人表示，“其实只拿今年的289套和去年的2542套对比，并没有意义。”去年黄金周前后，深圳纯新开盘和楼盘加推超过20个，而今年只新开两三个楼盘，黄金周前开的万科金域缇香花园推了219套还是“日光盘”，更早前推出的廊桥国际、天健W等楼盘也是销售火爆。“可以说，黄金周期间真正吻合目前市场需求的楼盘不多，成交数据不好看，供应饥渴也是一个重要原因。”
鲜活的市场
看房客踊跃后市有机会
如果说统计数据部分隐匿了楼市真相，那么国庆黄金周期间各楼盘踊跃的人气却成交不旺，可以说是更真实地反映了楼市的现况。
在黄金周期间举行的秋交会现场，首日人气爆满，有参展开发商表示对今年秋交现场人流量比较满意。 “本来是担心像今年春交会一样冷清，没想到首日人声鼎沸，这说明市场上的潜在需求仍十分旺盛，地产行业的前景远没有外界想象得那么惨淡”。
而推出较大优惠计划的布吉某地铁沿线楼盘以及龙岗大运新城附近某楼盘，均吸引了不少消费者的青睐。位于盐田沙头角口岸对面的鹏广达上东湾新开盘，成交套数也是一枝独秀。
黄金周期间，还有招商观园二期、招商果岭、君临天下、怡龙枫景苑等楼盘开放样板房，正式开门蓄客，其中不少楼盘均是人山人海。
另外，国庆期间龙华某楼盘还在开盘一个月后大幅降价上市，平均每平方米让利1800元至5300元，每套房总价优惠约99万至145万。这种直线降价的行动，可以说是彻底引爆了市场。据该楼盘销售员介绍，公布消息当日，该楼盘就接受了400多位诚意客户的认筹，以后每天大约有200多批次的看房客上门。
招商地产(000024,股吧)一位营销人员表示，整个10月份招商地产在深圳将有三个项目、总共超过1000套房上市，从目前的情况看，面积相对较小的单位蓄客量比较充足。其中，深圳第一个试行“网上售房”的招商果岭项目，更是赢得了数量可观的网友认可，线上线下的评论极多。
蓄客的楼盘人气活跃，真实降价的楼盘遭遇疯抢。“市场不是没有购买力，而是在进行最后的博弈。”有地产评论人士认为，“在惨淡数据的背后，其实深圳楼市个盘非常鲜活。”
可见的趋势
大格局确定降价无悬念
为什么汹涌的看房客没有变成真实的购房者？因为消费者依然在等待。从记者了解到的情况看，黄金周期间深圳多数楼盘的促销让利依然羞羞答答，甚至还有微涨的个盘。这让多数消费者非常失望。
美联物业全国研究中心谢志军认为，黄金周成交量至少带出两方面的市场启示，一是开发商对市场仍有所憧憬，依然抱着“硬抗”态度。而支撑开发商持这一心态的前因，与2009年政府出手救市及楼市迅速反弹的市场轨迹不无关系。但可以肯定，政府再次出手救市的概率微乎其微。限购和限贷令的持续性以及执行力度，年内难有变化。在市场销售清淡，开发商融资困难，将导致资金链越来越紧。如果开发商仍然抱定“硬抗”心态，显示并不是明智之举。或许“十一”黄金周的销售行情，正是为开发商敲响了警号。
二是潜购买家心态转强，买家普遍期待市场价格下跌，在市场价格还没有出现实质性下降的情况下，不会轻易出手。尽管黄金周前万科、碧桂园、金地等已拉开新一轮的降价幅度，但显然与买家心理预期的价位还有距离。
“市场气氛已经发生转变，开发商的降价策略与其是"钝刀子割肉"慢慢降，倒不如一次性降价到位，对成交量的拉升更为见效。” 谢志军认为，经历“十一”市场行情的洗礼，宣告量跌价滞的阶段将结束，随着第四季度开发商的业绩冲刺倒时计的开始，降价将成为开发商的必然之选，市场下一阶段将迎来价跌量稳，如果能一次降到位，市场成交量或许能筑底回升。
深圳中原市场研究部则认为，“银十”开局，全市成交仍现低迷态势，而降价也开始蔓延至全市，全市价格已全面松动，后市随着供应量的不断增加，并伴着深度降价，成交量将会有一定的上扬，而降价的空间也将进一步打开；二手房方面，从8－9日两天的成交数据来看，二手市场并未冲破僵局，价格也开始出现松动，未来成交仍将处于较低水平，价格受新房市场的影响，下降的幅度有望进一步加大。
要撬动市场，降价已经是没有悬念的选择。一位开发商营销策划师说，“在向下调价的大格局下，谁率先一步到位，谁就可能抢得市场先机，而一旦实质性降价成为行业共识，楼市的爆发点就近了。”
开发商观点
仅仅降价就足以撬动市场？
从目前的形势来看，国家的宏观调控进入了一个不断加压的阶段，效果初步呈现，开发商销售回款日渐艰难。资金链条日益紧绷的开发商会采取大幅降价的行动吗？
深圳恒丰润集团营销总监张君认为，不少小型企业资金链已经相当紧张，民间融资成本也居高不下，那些几乎靠民间融资建立起来的房地产业，一旦后续资金跟不上，就面临破产的风险。这些企业很可能降价出货。
对于有实力的大中型房地产企业来说，降价或许只是最后的杀招。在“限购限贷限价”的背景下，简单的降价或许并不能解决问题。从本次秋交会期间零首付、一成首付再现市场成交仍旧不佳可见降低门槛并非良策；只要限购不放开，对于大多数的人而言，在深圳买房即便降个一两千他还是难以承受。更何况中国人都是买涨不买跌，公开降价只会激发与已购房者之间的矛盾，很难促进销售；除非价格确实降到了极限。加上受劳动力成本和土地成本、原材料成本不断攀升的影响，开发商自身项目成本也居高不下；即便出现资金链问题也宁可通过民间融资或者出让公司股权或者引进投资人来解决。
因此，短期看部分房价上涨过快的一二线城市有局部降价的可能，三四线城市则可能继续上涨。但从长期来看，一二线城市总体趋势还是会稳中有升，倒是三四线城市尤其是四线城市房价不稳定的因素将加大。